Contratto di LOCAZIONE: cosa c’è da sapere?

La LOCAZIONE è il contratto con il quale una parte (il ‘locatore’ che nel linguaggio più comune è definito ‘padrone di casa’) si obbliga a far godere un bene all’altra (il ‘conduttore’ che solitamente viene chiamato ‘inquilino’), per un periodo di tempo determinato.

Le TIPOLOGIE DI CONTRATTO possono essere così elencate:

1. Contratto di locazione libero: 4+4 (articolo 3 l.n. 431/98)
2. Contratto di locazione a canone concordato: 3+2 (articolo 4 l.n. 431/98)
3. Contratto di locazione ‘con natura transitoria’: 1-18 mesi (articolo 5 l.n. 431/98)
4. Contratto di locazione ‘con natura transitoria’: 6mesi-3anni (articolo 5 l.n. 431/98)

I contratti di locazione devono essere obbligatoriamente registrati. La registrazione può essere effettuata dal proprietario dell’immobile (Locatore) o dall’inquilino (Conduttore) entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto.

PER SAPERNE DI PIU’…

• Il CONTRATTO ORDINARIO A CANONE LIBERO 4+4 è caratterizzato da una autonomia contrattuale limitata, ovvero le parti possono definire in modo autonomo l’entità del canone, ma con il vincolo della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro.
  E’ chiaro che il locatore, per motivi tassativamente previsti dalla legge, ha la facoltà di diniego di rinnovo automatico e può farlo inviando la lettera di disdetta al conduttore almeno sei mesi prima della prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile.
  Il conduttore può anch’esso chiedere disdetta a mezzo lettera raccomandata sei mesi prima della scadenza dei quattro anni.
  Soltanto trascorsi gli 8 anni le parti possono decidere di rinnovare il contratto a nuove condizioni stipulando un nuovo contratto o in caso di inerzia di entrambi la norma stabilisce tacitamente rinnovato l’accordo alle medesime condizioni.

• Il CONTRATTO TRANSITORIO si caratterizza come tale proprio per la sua durata che è stabilita in un periodo non inferiore ad un mese e non superiore a 18 mesi. Trascorso il termine concordato nel contratto tra le parti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione tra le parti.

• Il CONTRATTO DI LOCAZIONE CONVENZIONATO o A CANONE CONCORDATO (durata 3+2) ha un canone calmierato (ovvero più basso di quello di mercato) che viene calcolato in base ad accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. A questo riguardo ci sono degli accordi in vigore grazie ai quali sono state elaborate delle tabelle con i parametri di riferimento atti a stabilire il canone: qualità e caratteristiche dell’immobile vengono definite in base a zona ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori, etc..
  Lo scopo è stato quello di tenere il canone basso venendo incontro alle esigenze di chi obbligatoriamente deve prendere in affitto un immobile e al contempo incentivando i proprietari ad usare questa formula che gli garantisce dei benefici fiscali (irpef, ici, imposta registro).
  Allo scadere dei primi tre anni le parti potranno accordarsi rinnovando il contratto per altri tre anni stabilendo stesse o nuove condizioni, altrimenti automaticamente e di diritto il contratto si rinnoverà per altri due anni trascorsi i quali si potrà rinnovare a nuove condizioni o rinunciare (in questo caso la parte che disdice dovrà farlo entro 6 mesi dal termine del contratto).

• Il CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritto dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato esclusivamente nei comuni ove presenti sedi di università o sedi distaccate.
  Nel caso di questo contratto transitorio la locazione è vincolata agli accordi locali come per il contratto a canone concordato.

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